산성역 헤리스톤 완판! 성남재개발 어디가 남았나?

안녕하세요. 알찬 부동산 정보를 전달하는 알동산입니다.

 

산성역 헤리스톤이 완판되면서 성남 재개발에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 성남은 판교와 송파에 인접해 있어 지리적으로 우수한 입지를 자랑합니다. 과거에는 다세대와 다가구 주택이 많은 구도심으로 불리곤 했으나, 재정비사업이 진행되면서 성남은 크게 변모할 곳으로 주목받고 있습니다.

 

이번 산성역 헤리스톤의 완판은 부동산 시장에 큰 의미를 가지고 있습니다. 부동산 시장의 열기가 다시 올라가면서, 59 ㎡ 의 분양가가 10억 원에 가까웠음에도 불구하고 완판된 것은 소비자들이 신축 아파트의 높은 분양가를 받아들이고 있다는 신호로 해석할 수 있습니다. 59 ㎡ 는 10억원, 84 ㎡ 는 12억 원이라는 가격대를 소비자들이 수용하고 있는 모습입니다. 또한, 최근 성남시의 부동산 분위기도 함께 상승하면서, 불과 2~3개월 전보다 호가가 0.5억 원씩 오르는 추세를 보이고 있습니다.

 

 

이미 입주해 있는 아파트에 대한 대략적인 지도와 재개발 구역에 대한 지도입니다. 재개발 관련 지도는 주로 아실을 참고하는 편입니다. 아실앱에는 재개발 구역이 한눈에 정리되어 있어 보기 편리합니다.

 

아실

 

총세대수	조합설립인가	사업시행인가일	관리처분인가계획일	진행사항
산성역포레스티아	4089	2013년	2015.07.24	2016.08.16	입주완료
하늘채랜더스원(중1구역)	2411	2009년	2009.12.04	2016.11.07	입주완료
금빛그랑메종(금광1구역)	5320	2009년	2009.12.04	2016.11.07	입주완료
자이푸르지오(신흥2구역)	4774	2009년	2009.12.04	2017.06.26	입주완료
산성구역	3487	2016.05.17	2019.04.15	2020.09.07	일반분양완료(완판)
도환중1구역	2212	2011.11.16	2019.03.25	2021.02.04	일반분양예정
상대원2구역	5090	2015.04.20	2020.01.13	2021.12.31	철거70%대
수진1구역	5630	2021.03.09	2024년 8월	2025년 하반기	사업시행인가 신청
신흥1구역	4183	2021.08.03	2024년 하반기	2025년 하반기	사업시행인가 신청
도환중2구역	1640	2023.09.27	2025년 하반기	2026년	시공사 선정(현대건설)
신흥3구역	3418	2023.03.28	2026년 하반기	2027년 하반기	성남시-LH협약
태평3구역	2847	2023.03.28	2026년 하반기	2027년 하반기	성남시-LH협약
상대원3구역	8807	2024하반기(예정)	미정	미정	정비구역지정대기
은행주공아파트	3198	2018.07.09	2022.07.29	2024년(예정)	시공사재선정
성지궁전아파트	836	2019.01.09	2023.05.19	2024년(예정)	관처 추진중

그럼 산성구역 이후 아직 분양이 진행되지 않은 도환중1구역부터 신흥1구역까진의 매물을 살펴보겠습니다. 현재 기준으로 매물을 찾아본 것으로, 시세 참고용으로 확인해 주세요.

 

도환중1구역

도환중1구역

도환중1구역

 

도환중1구역은 다른 구역드로가는 달리 주거지역 환경정비사업이 아닌 상업지역 정비사업으로 추진되고 있습니다. 이 구역은 상업지역의 특성상 높은 ㅇ요적률을 적용받으며, 8호선 신흥역 초역세권에 위치해 있습니다. 특히, 성남지역에는 언덕이 많은데 비해 도환중1구역은 평지에 조성될 예정이어서 인기가 높습니다.

 

이 프로젝트는 아파트뿐만 아니라 오피스텔과 상업지구가 복합적으로 구성되어 있어 큰 기대를 받고 있습니다. 시공사는 효성건설과 진흥건설이며, 아파트 1,972세대와 오피스텔 240실이 포함됩니다. 현재 모델하우스도 이미 지어진 상태이며, 8~9월 중으로 분양이 진행될 것으로 예상됩니다. 비례율은 120%로 상당히 높은 편입니다.

전용면적	총세대수	일반분양
59 ㎡	1176	1008
74 ㎡	144	80
84 ㎡	625	223
84 ㎡ 이상	27	-
총합	1972	1311

 

현재 도환중1구역의 시세는 84 ㎡ 기준으로 약 11.7억 원에서 12억 원 사이입니다. 초기 투자 금액은 매물에 따라 상이할 수 있찌만, 현재로서는 전체적인 시세를 참고하는 것이 좋습니다. 이후 구역별로 더 세부적인 사항을 다뤄보실 계획이라면, 이 시세 정보를 바탕으로 향후 분석에 유요할 것입니다.

 

상대원2구역

상대원2구역

 

상대원2구역은 현재 약 70%가 철거된 상태입니다. 철거 작업은 작년 여름부터 시작되었으나 부지가 넓어 철거가 1년 정도 걸리고 있습니다. 상대원2구역에는 약 5,090세대가 들어설 예정이며, 인근의 상대원3구역에는 8,807세대가 예정되어 있어 총 1만4천여 세대의 신규 주거타운이 형성될 계획입니다. 또한, 판교와의 접근성이 우수하여 차량을 이용하면 판교까지 10~15분 내에 도달할 수 있습니다.

 

실제로 현장을 방문하면 언덕이 상당히 가파른 것을 확인할 수 있습니다. 상대원2구역에서 단대오거리역으로 내려가는 길은 내리막길이지만, 단대오거리에서 상대원2구역까지 올라가는 길은 꽤 험난합니다. 금광1구역의 경우 (e편한세상 금광그라메종, 산성자이푸르지오 등)는 아파트가 엘리베이터로 연결되어 있어 높은 언덕을 오리지 않도록 설계되어 있습니다. 그러나 상대원2구역의 경우 어떻게 건설될지는 지켜봐야 할 문제입니다.

 

상대원2구역 조감도

 

전용면적	총세대수	일반분양	비고
39	410		임대
49	210		임대
39	371	363
49	248	213
59	1803	1440
74	763	50
84	861	7
101	424	9

 

현재 시세는 84㎡ 기준으로 8.5억~9억 입니다.

 

수진 1구역

수진1구역

수진1구역 토지이용계획 (출처:성남시)

 

수진1구역은 개인적으로 가장 선호하는 구역 중 하나입니다. 주변 상권이 잘 발달해 있고, 수인분당선 모란역과 가까우며, 8호선 수진역과 도보 거리로 연결되어 있어 평지라는 점에서 선호도가 높을 것으로 판단됩니다. 그러나 수진1구역의 단점 중 하나는 성남공항과 가까워 건축물의 높이 기준이 45m로 제한되며, 이로 인해 최고 15층까지로 건축이 제한됩니다.

 

수진1구역의 토지 이용 계획을 살펴보면, 단지 중앙에 도로가 생기면서 남쪽과 북쪽으로 구분됩니다. 남쪽 지역은 8호선 수진역과 가까운 지역으로 주거복합(상가, 오피스텔, 주상복합 등)이 조성될 예정입니다. 현재 수진1구역은 사업 시행 인가를 받지 않은 재개발 초기 단계에 해당합니다. 만약 수진1구역이 재개발 후기에 해당된다면 현재 가격보다 후러씬 높은 시세를 보일 것으로 예상됩니다.

 

수진1구역 조감도

 

수진 1구역부터는 아직 사업 시행 인가를 받지 않은 재개발 초기 단계의 물건들이며, 평형 신청이 이루어지지 않았습니다. 현재 이 구역에는 다가구 및 다세대 매물이 존재하고 있습니다.

 

수진1구역 매물

출처 : https://blog.naver.com/greathomefinder/223545196271

 

현재 개준으로 가장 최근 매물을 바탕으로 정보를 제공하였지만, 직접 확인하는 것이 중요합니다. 조만간 현장을 방문하여 더 자세한 내용을 전달해드릴 예정입니다.

 

신흥1구역

수진1구역/신흥1구역

 

수진1구역 바로 옆에 위치한 신흥1구역은 펠리센트사업단 컨소시엄(시공사: GS건설, DL이엔씨, 코오롱글로벌)이 시공사로 선정되었습니다. 두 구역은 인접해 있어, 완공 시 약 1만 세대 규모의 대단지로 구성될 예정입니다. 이 대단지는 성남의 헬리오시티급 규모로 예상됩니다.

 

향후 분당 재개발로 인한 이주 수요를 고려하면, 신흥 1구역과 수진 1구역의 교육 및 환경 측면이 더욱 개선될 것으로 보입니다. 두 구역이 인접해 있으므로, 두 단지의 가격은 비슷한 시세를 형성할 것으로 예상됩니다. 다만, 역과 가까운 단지가 더 높은 가격을 형성할 가능성이 높습니다.

신흥1구역 매물

[출처] 신흥1구역 (상가)주택 매매 6.5억/7억 -성남재개발 추천매물|작성자 지존

신흥1구역 최근 매물 현황

 

도환중2구역, 신흥3구역, 태평3구역, 상대원3구역은 현재 재개발 초기 단계에 있어 이번 포스팅에서는 제외하였습니다. 개인적으로는 어느 정도 진행된 재개발 물건을 선호합니다. 초기 단계에서는 다양한 리스크가 존재할 수 있기 때문에, 이를 최소화하기 위함입니다. 실제로 초기 단계에서 어려움을 겪고 매도한 분들을 주변에서 꽤 많이 보았습니다.😅

 

그럼에도 불구하고 성남 재개발은 규모가 크고 범위가 넓기 때문에, 향후 은행주공 재건축과 함께 해당 구역도 소개해드리도록 하겠습니다.